館山市・南房総で不動産売却のトラブル（瑕疵・境界）を回避するポイント

館山市や南房総エリアに実家などの不動産を相続し、現在は遠方にお住まいの皆様にとって、空き家の管理や売却は悩ましい問題かもしれません。

不動産取引において、できれば避けたいのが「引き渡し後の予期せぬトラブル」です。

「昔からある土地のため境界が曖昧だった」

「売却後に建物に不具合が見つかった」

といったトラブルは、事前の準備や正しい知識によって防ぎやすくなります。

特に相続が絡む物件や、長く空き家になっていた物件は、トラブルが発生するリスクも考えられるため、少し慎重に進めることをおすすめします。

館山市、南房総市、鴨川市といった千葉県南部エリアの不動産売却をご検討中でしたら、地域の不動産情報や市場動向を熟知した南総ユニオン株式会社にぜひご相談ください。

本記事では、瑕疵（契約不適合）や境界などのよくあるトラブル事例と、それを回避し安心して取引を進めるためのポイントや対策を詳しく解説いたします。

不動産売却で起こりやすい「土地境界」と「建物瑕疵」のトラブル事例

不動産売却において、売主様と買主様の間で直面しやすいトラブルの代表例が「境界問題」と「建物の瑕疵（不具合や欠陥）」です。不動産流通のデジタル化が進む昨今でも、物件ごとの物理的な問題については丁寧な事前確認が求められます。

境界トラブル：土地の境界が曖昧なことによる所有権の認識違い

館山や南房総のような地域では、昔の図面が元になっているケースもあり、現況と公図（役所の地図）や実際の面積が一致しないことが見受けられます。

特に以下のようなケースでは注意が必要です。

境界標（杭）が見当たらない：道路工事や長年の風雨、周辺の植栽の成長によって、本来あるべき境界標が隠れたり無くなったりしているケース。

隣地所有者との認識の相違：「昔からここが境だと聞いていた」という口約束や、ブロック塀の真ん中が境界だという思い込みによる認識の違い。

越境物の存在：庭木の枝や根が隣地へ侵入している、あるいは近隣の家の設備がこちらの敷地に入り込んでいるといった状態。

境界が曖昧なまま売却を進めると、買主様が住宅ローンを組みにくくなったり、引き渡し後に隣人との間で認識の違いが生じたりする可能性があります。安心して購入していただくためにも、境界の確認は大切なステップとなります。

瑕疵トラブル：引き渡し後に責任を問われる「契約不適合責任」とは

2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと移行しました。

現在では、「契約内容に適合しない不具合があれば、売主が補修や損害賠償などの責任を負う」という考え方が一般的になっています。

主な不適合（瑕疵）の種類としては、以下のようなものが挙げられます。

物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、床下の腐食、地中埋設物など。

環境的瑕疵：近隣からの騒音、悪臭、振動など。

心理的瑕疵：過去の事件・事故など、購入意思に影響を与える可能性のある事象。

築年数の経過した建物や空き家の場合、売主様ご自身も把握していない不具合が潜んでいることがあります。

買主様から追完請求（修補の請求）や代金減額請求、場合によっては契約解除や損害賠償請求を受けるリスクもあります。

個人間売買の場合は「免責特約」を結ぶことで負担を軽減できるケースもありますが、そのためには「判明している事実を正確にお伝えすること」が前提となります。

金銭や契約に関するトラブル事例とその対処法

不動産売買では、物件そのものの問題だけでなく、お金や契約内容に関するトラブルも多く見られます。

契約内容・解約に関するトラブル

売買契約締結後に、「やっぱり売るのをやめたい」「買主側の都合で購入できなくなった」といった理由で契約解除（解約）を希望するケースがあります。この際、支払われた手付金の放棄や、違約金の支払いについて認識のズレがあると、大きなトラブルに発展しやすくなります。契約書の内容を十分に確認し、解約時のルールを双方で明確にしておくことが大切です。

仲介手数料などの金銭トラブル

不動産会社に支払う仲介手数料の金額や、支払いタイミング（契約成立時か、引き渡し・決済時かなど）を巡ってトラブルになることもあります。また、売買代金以外の税金や費用の負担割合についても、事前にしっかりと確認しておくことがトラブルを防ぐコツです。一部の悪質な業者から不当な請求をされる事例もゼロではないため、信頼できる業者選びが重要になります。

【関連記事】売却方法選びもトラブル回避の第一歩です

不動産を安全に売却するためには、「仲介」や「買取」といった売却方法の違いを理解し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことも重要です。初めての方でも失敗しないためのポイントは、以下の記事で詳しく解説しております。

▶ 不動産売却の方法を徹底解説！初めてでも失敗しないためのポイントを解説

境界・瑕疵トラブルを未然に防ぐために検討したい対策

土地の境界問題や建物の状態をクリアにしておくことは、将来的な不安を減らすことにつながります。

館山・南房総エリア特有の広大な土地や不整形な土地ほど、事前の確認が安心材料となります。

境界確定のスタンダード：確定測量の実施について

境界トラブルを未然に防ぐ手段としておすすめしたいのが、土地家屋調査士への依頼による「確定測量」です。

これは隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認し、合意を得た上で図面を作成する手続きです。

安心感の向上：境界が明確な土地は買主様にとって「安心して買える物件」となり、スムーズな売却に繋がりやすくなります。

融資条件のクリア：近年の金融機関の審査では、確定測量図の提出を求められるケースが増えています。

将来の不安解消：遠方の土地を売却する場合でも、後々のトラブルリスクを大幅に減らすことができます。

建物状況調査（インスペクション）の活用

建築士等の専門家による住宅診断（インスペクション）を受けることで、建物の状態を客観的に把握できます。近年、中古住宅の取引において活用される機会が増えています。

事前に不具合を把握し正直にお伝えすることで、後からのトラブルリスクを和らげることができます。また、買主様にとっても見えない部分の状態が分かることで、内覧時にも安心感を持っていただけます。

告知書（物件状況報告書）への網羅的な記載

「雨漏りはしていないはず」「シロアリ被害は知らない」といった思い込みは少し心配が残ります。近年の傾向を見ても、売主様が気付いていたかどうかにかかわらず、誠実な告知が求められるようになっています。

過去の修繕履歴や、日常で感じる些細な違和感、周辺環境（騒音や近隣トラブルの有無など）について、把握していることは「告知書」に漏れなくご記載ください。包み隠さず情報を伝えることが、売主様をお守りする大切なステップとなります。

トラブル回避の鍵は「適正価格」と「地域密着の不動産会社選び」

不動産売却を成功させ、その後も安心してお過ごしいただくためには、「地域の法規制への理解」と「適正価格での査定」を行ってくれる不動産会社を選ぶことがとても重要です。

不動産会社選びのチェックポイント	詳細
査定額の根拠が明確か	相場とかけ離れた高額査定に注意。市場動向や法規制を考慮した適正価格かを確認します。
地域の特性を熟知しているか	景観計画や農地法など、その地域特有のルールを把握しているかが重要です。
親身な提案をしてくれるか	売却だけでなく、時には「今は売らない方が良い」と助言してくれる誠実な姿勢があるかを見極めます。

【関連記事】不動産会社選びについてさらに詳しく知りたい方へ

不動産売却の成功は、パートナーとなる不動産会社選びに大きく左右されます。業者選びで失敗しないための具体的なポイントは、以下の記事で解説しております。

▶ 不動産売却で不動産会社はどこがいい？業者選びが結果を左右する理由や知っておきたいポイントを解説します

なぜ適正価格が重要なのか？

高額査定に騙されないために

不動産会社の中には、媒介契約を結ぶために相場とかけ離れた高い査定額を提示してくる会社もあるようです。

一見良さそうに思えますが、相場より高い売却価格で活動を始めるということは、購入希望者が現れにくく、長期間売れ残ってしまうリスクが高まるということです。

無料の一括査定サービスなどを利用する際も、提示された金額の高さだけで判断せず、その根拠をしっかり確認することが大切です。

根拠のある査定による安心感

不動産を売却する際に行う査定は、物件の状態だけでなく、市場の動向、周辺の物件の価格帯、地域の法規制や条例などを総合的に考慮して算出されるものです。

それゆえ、地元の不動産情報や市場動向を正確に把握していることが重要です。高額査定に惑わされず、適正な査定をご提示する不動産会社こそが、安心してお任せいただけるパートナーと言えます。

万が一、売却後にトラブルが発生した場合の相談窓口

事前の準備を行っても、認識のズレなどから予期せぬ問題が生じる可能性はゼロではありません。その際は慌てずに、冷静に専門家へ相談することが早期解決の糸口となります。

仲介した不動産会社：まずは担当者に状況をお伝えいただき、事実確認をご依頼ください。誠実な会社であれば、契約書に基づき状況の整理や話し合いをサポートしてくれます。

不動産流通推進センター等の無料相談窓口：取引に関する一般的なアドバイスを受けることができます。

弁護士等の専門家：損害賠償請求や契約解除など、法的なご不安がある場合や解決が難しい場合は、早めに法律の専門家に知見を仰ぐことをおすすめします。

南総ユニオンが南房総エリアの不動産売却で選ばれる理由

私たちは、館山・南房総・鴨川という土地に根ざしたパートナーとして、売主様の安心と利益を第一に考えたサービスをご提供しています。

館山市・南房総を知り尽くしているからできる「適正価格の査定」

館山・南房総・鴨川エリアの不動産情報や特性、市場動向は熟知しており、別荘や相続物件の売却実績も数多くございます。

適正な不動産価値を把握し、根拠のある査定額をご提示できるのが当社の強みです。

お客様第一の視点と、幅広いケースへの対応力

当社は土地の売買も行いますが、基本は建売住宅の販売を事業として展開しております。そのため、建物そのものの価値や土地のポテンシャルを適正に見極める深いノウハウを備えています。

これまで数多くの土地や建物に関するご相談を承っており、住み替えや相続問題、離婚問題、任意売却など、幅広いケースでの豊富な実績がございます。

単に不動産売却を請け負うだけでなく、本当にお客様の利益になるご提案・アドバイスができるのも当社の強みです。ですから、時には「売却しないほうが良い」とお伝えすることもあります。

不動産のプロとして、常にお客様第一の視点で最適なアドバイスを差し上げます。

遠方にお住まいの相続人様への専門特化したサポート

2024年4月より相続登記が義務化されたこともあり、空き家の整理をご検討される方が増えています。「南房総に住んでいた両親から家を相続したが、自分は別の場所に住んでいるため売却したい」といったご相談も多く承っております。

南総ユニオンでは、遠方にお住まいの売主様に代わり、現地の状況確認から近隣へのご挨拶、境界の立ち会い補助まで、きめ細やかに対応いたします。現地へ足を運んでいただくご負担をできる限り抑えつつ、スムーズな売却活動をお手伝いいたします。　

まとめ

不動産売却において発生しやすいトラブルは、契約不適合責任（瑕疵）や境界の問題、金銭や契約に関する認識のズレなど多岐にわたります。これらを回避するためには、事前の物件状況の確認や、契約書の丁寧な読み込み、そして何より「地域の特性を知り尽くし、適正な査定を行い、メリット・デメリットを隠さず伝えてくれる誠実な不動産会社」を選ぶことが大切です。

館山市、南房総市、鴨川市、および周辺エリアで不動産のご売却や相続に関するお悩みがありましたら、地元密着のスペシャリストである南総ユニオン株式会社へご相談ください。

お客様のご希望や状況に応じて最適なご提案・アドバイスを差し上げますので、どうぞ安心してお任せください。まずは無料査定・無料相談から、お気軽にお声がけをお待ちしております。