不動産売却の方法を徹底解説！初めてでも失敗しないためのポイントを解説
目次
不動産の売却が初めての人にとって、何から始めればいいか分からないという不安は大きいですよね。定価がないからこそ、「損をしたくない」という気持ちもあるかと思います。
何も分からないまま売却を進めてしまうと、そういった不安が現実となり、後悔につながることもあります。
そこで、あらかじめ不動産売却の方法や手順をおさえておくことが何より大切です。
不動産売却はやることが多く、手順を間違いがちです。たとえば、不動産会社に査定依頼をする前には、相場のリサーチをしておかないと、安く売ってしまうという失敗も起こることがあります。
また、査定依頼や媒介契約にも種類があるので、事前に把握しておくことも大事です。
今回の記事では、不動産売却の基本的な方法について、初めて売却する方にも分かりやすいように解説していきます。
不動産売却の基本的な流れ
初めて不動産を売却する際は、まず全体の流れを把握しておくことが大切です。おおまかな流れは、以下のとおりです。
① 相場調査や情報収集などの売却準備
② 査定依頼
③ 媒介契約の締結
④ 販売活動・内覧対応
⑤ 買主との交渉
⑥ 売買契約の締結
⑦ 決済・引き渡し
物件の状態や価格、立地、売りやすさなどにもよりますが、一般的には3か月から半年程度で売却できるケースが多く見られます。
このような流れをあらかじめ押さえておくことで、安心して売却を進めることができます。特に「査定依頼」や「媒介契約」は、ご自身の状況によって選択肢が変わるため、事前にある程度理解しておくことが重要です。
以下の記事では、不動産売却の流れを初めての方にも分かりやすく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
https://nsu.estate/topics/31770
不動産売却の第一歩！相場調査と査定のポイント
不動産売却の第一歩は、「売却したい物件がどのくらいで売れるの？」を知ることです。相場を知らないまま売却活動を始めると、適正価格から大きく外れた金額で売り出してしまうリスクがあります。
自分でも可能！不動産の相場を調べる方法
インターネット上には、不動産の取引価格を調べられるツールがたくさんあるので利用してみましょう。
国土交通省が運営している「不動産情報ライブラリ」は、過去の実際の取引価格情報を公開しています。
また、実際に売り出されている価格は、ポータルサイトで確認してみましょう。同じエリアで条件が似ている物件が、どの程度の価格で売り出されているかを把握すると相場の参考になります。
ただし、売り出し価格と実際の成約価格には差がある点に注意が必要です。ポータルサイトで確認した価格は、あくまで参考程度にとどめておきましょう。
より正確な価格を知るためには、不動産会社による査定が重要です。
不動産会社による査定には種類がある
売却を検討しているとき、もっとも気になるのは「売れる価格」ですよね。そこで、価格だけ知りたい人におすすめの査定方法が「机上査定（簡易査定）」です。
物件の住所や面積、築年数などの情報をもとに、過去の取引データと照らし合わせておおよその金額を算出する方法です。スピーディーに査定結果が出ますが、精度はやや劣ります。
一方、売却を本格的に進める段階なら、制度の高い「訪問査定」を受けることをおすすめします。
不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態を詳しくチェックして査定額を出す方法です。きます。
複数の不動産会社に査定を依頼すべき理由とは
訪問査定は精度が高い価格ですが、査定額は不動産会社によって異なります。1社だけの査定では適正価格が分かりづらく、適正価格を知るためにも複数の不動産会社の査定依頼により比較することが重要です。
その際に注意したいのは、「査定額が最も高い会社」が「最も良い会社」ではない点です。不動産会社の中には、相場よりも高い査定額を提示して媒介契約を取ろうとする業者もいます。精度の高い査定額なのか、根拠をしっかり説明してくれるかどうかも、業者選びの際に大切です。
媒介契約とは？3つの種類と失敗しない選び方
売却を依頼する不動産会社が決まったら契約します。媒介契約の3つの種類の特徴を知り、自分の状況に合った契約形態を選ぶことが大切です。
媒介契約は3つのタイプがある
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
一般媒介は複数の不動産会社に依頼でき、自由度が高い一方で、販売活動が消極的になる場合があります。
専任媒介は1社に依頼しますが、自分で買主を見つけることも可能で、定期的な報告やレインズへの登録義務があるため、バランスの取れた契約です。
専属専任媒介は最も制約が多く、自分で買主を見つけた場合でも仲介が必要ですが、その分サポートが手厚く、早期売却を目指す方に向いています。
結局どれがおすすめ？媒介契約の選び方
物件の条件や売主の希望によって、どの媒介契約が良いかが異なります。
「初めて不動産を売却するから不安」「複数の不動産会社とのやり取りをする時間もない」「信頼できる一社に任せたい」というときは、専任媒介契約や専属専任媒介契約などを選ぶ方が多いです。
一方、「売却をそんなに急いでいない」「複数社とのやり取りにも時間を割ける」という人は、幅広い買い手を探せる一般媒介契約の方法もいいかもしれません。
大切なのは、それぞれの契約の違いを理解した上で選択することです。
当社では、館山・南房総・鴨川エリアの物件の売却実績が多数あります。どこに相談したらいいか分からない…、そんなときもまずはお気軽にご相談ください。相談や査定は無料ですのでご安心してお問い合わせお待ちしております。
売却活動の進め方｜価格設定・内覧・交渉のコツ
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動のスタートです。この段階でのポイントを押さえておくことが、スムーズな売却への近道です。
売れやすくするための「売り出し価格」の決め方とは
「少しでも高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」という売主の希望や、市場の動向を考慮しながら売り出し価格を決めることがコツです。高く売りたいからと言って相場より高いと買い手はなかなか見つからず、逆に「早く売りたい」と安く設定すると損です。
査定額よりも少し高めに設定し、購入希望者から値下げ交渉されたときの“余裕”を残しておく方法が売却の戦略のひとつです。ただし、初めに高額過ぎる価格にすると、見向きもされない物件となり、「なかなか内覧希望者が表れない」と売れ残りの原因にもなるため注意が必要です。
価格交渉ではむやみに下げると損をするので、売主としての最低ラインをあらかじめ決めておきましょう。納得のいく条件で売却できるよう、不動産会社の担当者のアドバイスも参考にしながら判断することをおすすめします。
印象をよくするための内覧対応のポイント
物件が売れるか売れないか…、その分かれ道が「内覧」です。第一印象が良ければ一気に成約の確率が高まりますが、最悪の印象だと他の物件に流れます。
特に玄関、キッチン、水回りは購入希望者が注目しやすいポイント。清潔感のある状態を心がけてください。
日当たりの良さもアピールしたいので、カーテンを開ける、照明をつけておくと、好印象を与えることができます。
不動産の売却方法は2つ。仲介と買取の選択肢
不動産を売却する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類です。それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った方法を選びましょう。
仲介による売却のメリット・デメリット
仲介は不動産会社が売主と買主の間に入って取引する方法です。買い手を広く探せるため、希望に近い価格で売れる可能性が高いのがメリットです。
ただし、買い手がすぐに見つかるとも限らないので、「いつ売れるのか」は分かりません。3か月〜6か月程度で成約するケースが多いですが、物件の状態や立地によってはそれ以上かかることもあります。
買取による売却のメリット・デメリット
買取は不動産会社が直接物件を購入する方法で、手続きがスムーズなら1～2週間程度で売却が完了します。短期間で売れるのがメリットですが、仲介に比べて売却価格が低めになる点がデメリットです。買取後、会社が転売することが多いため、価格は6～8割程度になることが一般的です。
仲介と買取、どちらを選ぶべき？
売却をそれほど急いでいない、時間に余裕がある、できるだけ高く売りたい場合は仲介が向いています。
一方、離婚や相続の売却、セカンドハウスの売却、転勤での売却など「時間的にあまり余裕がない」「遠方で維持管理しづらい」といった事情があれば買取が適しています。
当社では、館山・南房総・鴨川エリアの物件の売却実績が多数あります。媒介契約か買取、どちらで売却していいか分からない…、そんなときもまずはお気軽にご相談ください。
不動産売却にかかる費用と税金
不動産を売却する際に注意したいのは「売却価格＝手元に入る金額」ではないことです。さまざまな費用や税金がかかるため、「思ったよりも手元に残らない」と後悔しないためにも、事前に把握しておくことが重要です。
仲介手数料はいくら？計算方法と相場目安
不動産会社に仲介をお願いすると、成約時に仲介手数料がかかります。法律で上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格の3％＋6万円（消費税別）」が目安です。安心して取引できるよう、あらかじめ把握しておきましょう。
印紙税はいくら必要？
売買契約では、契約金額に応じた印紙を貼付する必要があります。
軽減税率が適用された場合、
・1,000万円超〜5,000万円以下の取引では1万円
・5,000万円超え～1億円以下の取引では3万円
の印紙税がかかります。
比較的少額ですが、忘れやすい費用のひとつなので注意しましょう。
譲渡所得税と住民税
不動産を売って利益が出ると、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。
でも心配しすぎなくて大丈夫です。
マイホームを売る場合は「3,000万円の特別控除」が使えることもあり、この範囲なら税金がかからないこともあります。相続した空き家を売る場合は「空き家特例」などもあり、ケースによって税金が変わるので、あらかじめ条件を確認しておくと安心です。
見落としがちなその他の費用とは
不動産を売るときは、仲介手数料や税金だけでなく、意外と小さな費用もかかります。たとえば、住宅ローンが残っているときの抵当権の抹消費用や、一括返済の手数料、ハウスクリーニング費用、土地の場合は測量費などです。
事前におおよそ把握しておくと、手取りの金額や資金計画が立てやすくなります。
売却後の手続きで忘れないように。確定申告は必要なの？
売買契約を締結し、引き渡しが完了するとホッと一安心。でも、売却後、翌年に忘れないようにしたいのが確定申告の手続きです。期間があくと忘れがちですが、最後まで漏れなく対応しましょう。
前述したように、不動産を売却して利益が出ると税金が発生します。ただし、特例の条件を満たせば税負担をゼロにできることもあります。
そのため、「利益が出た」場合はもちろん、「利益が出たが控除を使う」というケースでも確定申告は必須です。
一方で、「売却して損失が出た」場合は、必ずしも確定申告が必要とは限りません。しかし、確定申告を行うことで税金面のメリットを受けられる可能性があります。
たとえば、マイホームを売却して損失が出ると「損益通算」という方法を利用できるケースがあります。これは、給与所得などの他の所得と損失を相殺する形で税を軽減できる仕組みです。
ところが、「損が出たから」と言って必ずしも使えるわけでなく、一定の条件を満たせるか事前に確認しておくことが大切です。
なお、確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。必要書類の準備には時間がかかるため、早めに取りかかることをおすすめします。
まとめ～不動産売却は正しい知識と信頼できるパートナー選びがポイント
不動産売却には、査定や媒介契約などいくつかの方法があり、初めてで分からないと感じる方も多いでしょう。
売却を検討しているのに「方法がよく分からない」「相談先が分からない」といった理由から、後回しにしてしまうこともあります。しかし、売却予定の不動産は、先延ばしにしても維持管理の手間やコストがかかるだけです。
また、十分な知識がないまま進めてしまうと、「知らなかったために損をした」という事態に陥る可能性もあります。事前に相場や売却方法を把握し、信頼できる不動産会社を選ぶことが、売却成功のポイントです。
当社では、今回お伝えしたように、仲介での売却や、買取のどちらも対応可能です。代表自身がここ館山エリアに精通していて、売却実績が豊富です。お客様に寄り添いながらサポートいたします。「まず話を聞いてみたい」「査定だけでもお願いしたい」という方も、お気軽にお問い合わせください。
