不動産売却の流れを分かりやすく解説｜初めてでも安心の準備段階から確定申告まで
目次
不動産を売却することになったとき、どのような手順で進めればいいか分からないと不安ですよね。
売却には準備段階からやることが多く、何も知らずに進めると疑問が次々に出てきます。
今回の記事では、売却の流れに沿って押さえておきたいポイントを「準備段階」から「売却後の税金」までわかりやすく解説します。
不動産の売却ステップ～まずは知っておきたい全体像と流れ
不動産売却では、全体の流れを把握しておくことが重要です。どのような準備が必要なのか、まず何をすればよいのか、どのくらいの期間で売れるのかといった全体像をイメージしておくことで、初めての方でもスムーズに売却を進められます。
中古物件売却の一般的なステップと期間の目安
中古物件の売却は大きく7つのステップに分かれます。
①相場調査や情報収集など売却準備
②査定依頼をする
③媒介契約を結ぶ
④販売活動、内覧
⑤買主との交渉
⑥売買契約
⑦決済・引き渡し
準備期間を含めると、引き渡しまでの期間は一般的に3〜6か月程度です。人気の立地では、売り出してすぐに買い手が見つかることもあります。
すでに空き家となった物件の場合、買主に「すぐに入居したい」といった希望によっては比較的短期間で売却できるケースが多いです。
一方、住みながらの売却では、自分達の次の引っ越し先の調整などもあって期間が長引くこともあります。
また、築年数が古い物件の場合、劣化状況によってはなかなか売れない期間が続くことも多いです。
売却の目的を明確にする理由
売るための戦略を考える必要があるため、まず売却の目的を明確にしておくことが大切です。
初めに考えたいのは「高く売ること」と「早く売ること」のどちらを優先するかです。
「値下げしてもいいからとにかく早く売りたい」という場合は、相場よりも安く売却しなければならないこともあります。逆に、高く売ることにこだわり過ぎると売却期間が長引くケースもあるのです。
たとえば、購入希望者から値下げ交渉されたとき、「どうしても応じられない」と断った結果、その後なかなか内覧者が現れないことも。そして「早く売ったほうが得だったかもしれない」と感じることもあります。
特に住宅ローンが残っている場合、売却が長引くほど支出も増えるため、最終的に高く売れても総合的にマイナスになることがあります。
立地や市場の状況によっては、値下げ交渉に応じた方がよいタイミングもあり、売れにくい場合は買取りを検討することも選択肢のひとつです。
自分の希望や目的を明確にしておくことで、売却の戦略を立てやすくなります。
不動産の相場調査と査定依頼
適正価格で不動産を売却するためには、まず相場を調べ、そのうえで具体的に査定を依頼することが大切です。
相場を調べる方法とは
ご自身でも簡単にできる相場調査として、インターネットやポータルサイトで、近隣の似た物件の事例をチェックする方法があります。
単に「近隣で売り出されている物件」を見るのでなく、築年数や面積、間取りが似ている物件を参考にするのがポイントです。同じ面積でも、築年数が違うだけで相場は大きく変わることがあります。
また、国や自治体が発表している公的価格でも相場の目安にできますが、参考程度にとどめましょう。
最も精度の高い相場を知るには、不動産会社による査定が欠かせません。
査定を依頼する
不動産会社による査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。
不動産の情報を伝え、データのみで行うのが「簡易査定」です。ただし、数値上でしか査定できないため、精度はやや劣ります。
一方、実際に物件をチェックして査定するのが「訪問査定」です。日当たりや劣化状況などデータでは知ることが難しい“その物件の詳細”を考慮した査定価格を出すことができるため、より正確な査定額が分かります。
また、査定価格は、築年数や立地、リフォーム履歴、道路状況、周辺環境などさまざまな条件によって変動します。
信頼できる不動産会社の選び方と売買契約のコツ
不動産を売却する際、売却の流れを理解することと同じように“不動産会社選び”も重要です。
自分の大切な不動産を安心して任せられるように「信頼できる不動産会社」を見極めることがポイントになってきます。
そこで、不動産会社の選び方や売却方法、媒介契約の種類などについておさえておきましょう。
中古物件の売買に強い不動産会社
売却する物件の地域に精通した不動産会社を選ぶことはもちろん、販売実績が豊富かどうかも確認しておきましょう。
地元の情報に詳しい会社なら査定額の根拠が明確になり、売主の希望に沿った売り出し戦略を立てることができます。
査定額の高さだけで選ばないことがポイント
不動産会社を選ぶ際、査定額の高さを比較したくなるのは自然なことです。しかし注意したいのは、査定額が必ずしも「売れる価格」ではないという点です。
高額査定に惹かれて媒介契約を結んでも、それが相場とかけ離れている場合、結果的に大幅な値下げをしなければならないケースもあります。
不動産会社を選ぶ際は、査定額だけにとらわれず、売却経験や対応力なども重視することが大切です。
売却方法の違いをおさえておく
売却方法には主に2つあります。
【仲介】
不動産会社が買主を探して売却を仲介する方法です。市場に近い価格で売れるのが特徴です。
【買取り】
不動産会社が直接物件を買い取る方法です。短期間で売却できる反面、仲介よりも売却価格は低くなりやすいのが特徴です。
媒介契約の種類とは
媒介契約には、主に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがあります。
専属専任媒介契約は1社だけに依頼する方法で、売却の進捗状況の報告義務もこまめ。サポートが手厚いのが大きな特徴です。ただし、売主自身で買主を探すことはできません。
専任媒介契約も1社への依頼ですが売主自身で買主を見つけることも可能です。ただし専属専任より報告義務は控えめです。
一般媒介契約では、自分で買主を探すことができ、複数の不動産会社に同時に依頼ができます。ただ、自分で買主を見つけても素人同士での契約はトラブルになりやすいのでおすすめできません。
そのため、初めて不動産を売却する方、手続きや契約を自分で進めるのが不安な方なら、すべての手続きを不動産会社に任せられる専属専任媒介契約が安心な方法となるでしょう。
売却活動の開始から買主との交渉まで
次は売却活動から買主との交渉までの流れについて解説していきます。
売却に向けた準備をする
希望価格で早めに売るには「内覧に来てもらうこと」が重要です。
魅力的に見えない物件は興味を示されづらく、売却活動をしてもなかなか内覧者が訪れないという失敗もあります。内覧のためには、清掃や整理整頓を徹底し、日当たりや開放的などを意識して魅力的に見えるように丁寧に写真撮影をしましょう。
掲載写真の枚数は多ければいいというわけではなく、魅力的に見えるかどうかを意識するのがコツです。購入希望者の印象が大きく変わります。
内覧で印象をアップさせるコツとは
不動産売却において、内覧は非常に重要な日。せっかく興味を持ち来てくれた購入希望者に「写真と違う」「汚れている」と思われてしまうと、購入意欲が下がってしまいます。売却方法や居住状況によって異なる内覧前の準備のポイントを見ていきましょう。
【住みながら売却する場合】
荷物が多く生活感が出やすいため、片付けや整理整頓を徹底しましょう。
居住中はニオイが気になりやすいので、内覧前には換気や掃除を行うことも大切です。さらに、カーテンを開けて照明をつけることにより、明るく開放的な印象の演出にもつながります。
【空き家の場合】
残置物が残ったままだと、売却の妨げになることがあります。ごちゃごちゃして見えるほか、不衛生な印象を与えがちです。
売却すると決めたら不用品は早めに処分し、清掃と換気を徹底しましょう。
買主との交渉
不動産売却では、買主からの値下げ交渉はよくあります。
提示価格より数十万円単位で値下げを希望されることもあるため、あらかじめ「ここまでの価格なら値下げに応じる」という上限額を不動産会社に伝えておくと安心です。
また、引き渡し時期の希望もよくある交渉です。ただし、住みながらの売却の場合、「早く入居したい」と買主からの条件がある一方で、売主側の転居の問題などが絡むこともあります。
こうした条件の調整は、売主の希望と買主の条件をうまく調整できる対応力の高い不動産会社に任せることが、スムーズな取引につながります。
契約時の注意点
不動産売買契約では、多くの書類や準備が必要です。
具体的には、実印や本人確認書類、登記関係の書類、印鑑証明書、固定資産税納付書、仲介手数料の一部などがあります。特に仲介手数料は売却価格によって金額が大きくなることも。前もって金額を把握して準備しておくことが重要です。
不動産会社からは、契約当日に必要な書類や現金、手続きの流れをしっかり確認しておき、当日に忘れ物がないようにしましょう。
また、本人が契約に出席できない場合は、代理人による契約も可能です。ただし、代理人の場合も本人確認書類、印鑑証明書、委任状などが必要になってきます。
当日スムーズに手続きを進められるよう、事前にきちんと確認しておくことが大切です。
物件の引き渡しと売却後の手続き・税金
物件引き渡しや売却後の手続きも、事前に流れを把握しておくことが重要です。
引き渡し前から当日までの流れ
物件の引き渡しは、決済と同日に行うのが一般的です。居住中の場合は、引っ越し業者の手配なども早めにしておきましょう。
また、住宅ローン支払い中の場合も完済手続きについて準備を始めておくことが重要です。
確定申告を忘れずに
不動産を売却した際、売却価格から「購入時の費用」「売却時の諸経費（仲介手数料など）」を差し引いてプラスになった場合は確定申告が必要です。ただし、居住用財産の特例などが使えれば税金が発生しない場合もあります。
また、「利益が出なければ確定申告は不要」と考える人もいますが、確定申告で損失を申告することで税額を抑えられることがあります。売却による損失は、給与など他の所得と損益通算でき、課税額を減らせる場合もあるのです。
不動産売却では、利益が出ても出なくても確定申告について調べておくことが大切です。
まとめ
不動産売却の流れについてまとめてみました。
準備から査定・内覧・契約・引き渡し・確定申告まで、やることや手続きは多いですが、あらかじめ一連の流れを理解しておくことがスムーズな売却につながります。
また、中古物件の売買実績が豊富な地域密着型の不動産会社に相談することも大切です。
当社では、「はじめての不動産売却で不安」「できるだけ早く売りたい」「どのくらいで売れるか知りたい」といったご相談にも丁寧に対応しております。
さまざまなご事情があるかと思いますが、私どもは地域密着型の不動産会社として、一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけております。どうぞお気軽にお問い合わせください。
