初めて家を売る人必見！

マイホーム売却前におさえておくべき基礎知識【前編】

人生において、「家を売る」ことは「家を買う」ことと同じくらい大きなイベントですよね。

 

特に、初めて家を売る場合、段取りがよく分からないうえ、「いくらで売れるのか」「査定額は適正なのか」などお金に関する不安や疑問が次から次へと頭に浮かぶのではないでしょうか。

 

館山の不動産会社である当社にも、館山にある不動産を売却したいという問い合わせをよくいただきます。お客様の声を聞くと、ご不安な様子が伝わってきます。人生で幾度もあることではないため、初めての売却は不安ですよね。

 

初めての売却では、基礎知識など全体的なイメージを掴んでおくことが大事です。

 

今回は、「マイホームを売却する前」に知っておきたいことに焦点をあてて、ポイントを詳しくお伝えしていきます。

 

 

● マイホームを売却するために知っておきたい流れ

まずは、「売却の流れ」の全体像をおさえておきましょう。何も知らずに売却をするよりも、だいたいでもいいので流れを知っておくと安心です。

 

～ 売却の流れ ～

①不動産のプロに相談・「いくらで売れるか」の査定依頼をする

②媒介契約を結んで本格的な売却をスタート

③購入希望者との交渉をする

④売買契約を締結する

⑤決済と引き渡し

 

 

● 売却計画の立て方

不動産を売るときは、初めに売却の計画を立てて段取りよく進めることが大事です。

 

例えば、「今の家を売って新しい家を買う」という買い替えの場合、“売る”も“買う”もどちらもやらなければなりません。しかし、新しい家を先に買う「買い先行」にすると、新居はとんとん拍子で決まったのに今の家がなかなか売れず、ローンの二重払いでとり困るケースもあります。

 

その逆で、今の家を売るのを先に行う「売り先行」では、早く売れて引き渡しをすると新居を買うまで一時的な仮住まいが必要となることもあるでしょう。

 

「いつまでに売りたい」「いつまでに新居に入居したい」などの希望時期や、それぞれに必要となるお金をどうやって支払うかなどを総合的に考え、綿密な売却計画を立てましょう。

 

住み替えの場合、理想的なのは同時に進めていく売り方ですが、引き渡しと新居への入居のタイミングをぴったりと合わせるのは実はとても難しいことです。

 

また、なかには相続した不動産を売却したいという方もいらっしゃるでしょう。私ども館山の不動産会社でも「相続した館山の家や別荘を売りたい」というご相談を、他県など遠方からよくお受けしています。

 

館山にて、豊富な実績を持つ当社では、相続問題が絡んだ不動産でもさまざまな観点からアドバイスさせていただきます。お気軽にお問い合わせください。

 

 

● 価格の“査定”とは？

「いくらで売れるか」は、マイホーム売却で最も気になるポイントではないでしょうか。

 

価格査定の方法には、机上査定や訪問査定などがありますので、その内容もしっかりとおさえておくことが大事です。

 

・ 机上査定と訪問査定は何が違うの？

机上査定は、簡易査定とも言われ、不動産の情報だけをもとに過去の取引事例データから“おおよその売却価格”を算出する査定方法です。

 

机上査定はメールだけでのやり取りもでき、「だいたいの売却価格をすぐに知りたい」というときには手軽で効果的です。ただ、あくまでも“予想”なので実際に売却するときに価格差が出るケースも多いです。

 

一方、訪問査定は、実際に現地を調査して細かにチェックしていきます。

 

・建物の劣化の度合い

・敷地の形や道路との高低差など

・日当たりの良さ

・周辺環境の詳細（臭いや騒音）

・道路状況

など、文字情報だけでは分からないポイントを人間の目で確かめることで、より適正で具体的な価格を査定することが可能です。

 

・ 机上査定がおすすめなのはどんなケース？

机上査定には、「価格の精度が低い」というデメリットがあります。

 

なぜなら、

・実際に物件を見ていない

・不動産の情報だけで査定している

という背景があるからです。

 

たとえば、同じ築年数や規模など、数値上では同条件の建物があったとしましょう。

 

しかし、

・「ほとんどメンテナンスをしていない、しばらく空き家」というケース

・「リフォームをしている・綺麗にお掃除している」というケース

の2つの不動産があれば、もちろん価値があるのは後者の方です。

 

そのため、具体的に“売りたい”という意思が固まっている人は、訪問査定で具体的な査定価格を出してもらった方がいいでしょう。

 

・ 依頼先で選ぶべきは地元の不動産会社

「媒介契約を結ぶために査定価格を高く提示している」という悪徳業者もなかにはいます。よく知らない不動産業者に任せて後悔する、トラブルが起こるリスクもあるでしょう。

 

地元密着で豊富な実績がある不動産会社の方に任せる方が、適正な査定はもちろん、あなたの大切な不動産売却を後悔のないものにできる安心感があります。

 

 

● いざ売却を依頼～媒介契約って何？

依頼したい不動産会社が見つかったら、さっそく売却を進めることになります。

 

ただ、大切な不動産を売るのですから、トラブルのないように進めたいですよね。そこで必要となるのが、売却に際しての決め事などをきちんと書面に記して契約を交わす「媒介契約」です。

 

・ 媒介契約は3つの種類

マイホームを売るため、不動産会社に売却を依頼する際の契約が「媒介契約」です。

 

媒介契約には、

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

という3つの種類があります。

 

このうち、「何社とも媒介契約を結べる」という特徴を持つ一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できることから「売れやすいだろう」と思われがちです。ただ、実はそうでもないのです。

 

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時進行で媒介契約を結べるものの、レインズ（売りたい・買いたいという人同士を結ぶ、全国的な情報交換のネットワーク）への登録義務はありません。

 

そのため、レインズに登録する「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の方が物件を探している人に出会いやすく、購入希望者が早く見つかるという強みがあります。

 

専任媒介および専属専任媒介は、媒介契約を結ぶのは“1社のみ”ですが、不動産会社が責任を持ってしっかり売却活動を行ってくれるのがメリットです。

 

・ 仲介手数料はどのくらい？

不動産会社に仲介を依頼すると、「仲介手数料」を支払うことになります。

 

仲介手数料は「売れたときの成功報酬」で、なおかつ「宅建業法の範囲内の額」と定められています。もし、それ以上の請求があっても上限以上を払う必要はありません。媒介契約の書類に仲介手数料の記載もあるので、しっかりとチェックしておくと安心です。

 

● まとめ

今回は、マイホーム売却の際に大切なこととして、

・売却の流れを知る

・売却計画の立て方

・媒介契約

などを詳しくお伝えしました。

 

マイホーム売却とは言っても、さまざまなケースがあります。現在住んでいるマイホームを売りたい人をはじめ、相続した家を売りたいという人もいるのではないでしょうか。館山の不動産である当社にも、「不動産を売るのが初めて」とおっしゃる方のご相談をお受けしています。

 

館山の不動産の売却をお考えのときは、お気軽にお問い合わせください。

 

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