相続した不動産の名義変更の方法は？節税方法もご紹介
相続した不動産の名義変更の方法は？節税方法もご紹介
身内が亡くなったときに発生するのが“相続”の問題です。不動産を相続したとき、「手順や方法が分からない」と放置しているケースも多いかもしれません。
また、「不動産を相続したら税金がかかるのでは？」という疑問をお持ちの方もいるでしょう。少しでも税金をおさえたいですよね。館山の不動産屋である当社にも、お客様からそういった内容のご相談を受けることがあります。
今回は、相続した不動産の名義変更についての方法と節税対策を館山の不動産会社である当社が詳しくお伝えしていきます。
☞ 不動産の相続手続きとは？
まず、「相続不動産の名義変更とは？」「相続登記と何が違う？」という点についてお話します。
相続では「名義変更」や「相続登記」というワードをよく耳にするかもしれませんが、いずれも同様の意味合いです。
土地や建物などの不動産は、法務局にて「所有者や所在・面積などの詳細」が情報として記録・管理が行われています。何らかの形で所有者が変わったときには、新たな所有者に名義変更しなければなりません。
所有権が変わる背景には「売買」「贈与」などがありますが、「相続」によって所有者が変わって名義変更することを“相続登記”と言います。
これまでは、所有者が亡くなっても相続登記が行われていないケースは多々ありましたが、このたびの法改正によって2024年（令和6年）4月以降は義務化されることになりました。
☞ 名義変更をする際の手順は？
相続不動産を売却したいと思っても、亡くなった人の名義のままで売却をすることはできません。相続した不動産があるのなら、後から慌てないためにも早めに相続登記で名義変更しておくことが大事です。
とは言っても、相続登記をする機会は人生において幾度とあるわけではないため、多くの人は手順が分からないかもしれません。簡単にお伝えしていきます。
◆ 【ステップ１】相続人は誰？何人いる？
まずは、「誰が法定相続人なの？何人いるの？」という調査からスタートです。
親子間の相続の場合、「配偶者・子供」というイメージで相続関係も分かりやすいですが「子どもがいない人の相続」は相続人が多数います。
しかも、相続登記をしないで長年放置すると、さらなる相続（二次相続）も発生して
・面識のない疎遠な人が相続人
・相続人がすでに死亡して、その子供などが相続人
と複雑になっていることもあります。
また、相続人が把握していなかった相続人がいるケースも考えられます。亡くなった人の出生から亡くなるまでの過去の戸籍を確認、相続人となる人の漏れがないかもきちんとチェックし「ほかに相続人がいないか」を確定しなければなりません。
◆ 【ステップ２】相続人の間で“遺産分割協議”をする
遺言書があれば亡くなった人の気持ちを尊重しますが「遺言書がなかった」「遺言書に記載されていない遺産を分ける」ということも多いでしょう。
そこで必要になってくるのが「遺産分割協議」です。故人が残した遺産の分け方を話し合い、「誰の名義にするか」「割合をどうするか」などについて遺産分割協議書を作成することです。相続人全員の同意が必要です。
◆ 【ステップ3】名義変更の手続きを進めていく
名義変更の手続きでは、登記申請書や遺産分割協議書のほか、
・被相続人（亡くなった人）の除籍謄本
・相続人の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書
・固定資産税評価証明書
などが必要になってきます。
書類さえまとまっていれば、相続登記の手続きは自分でも進めていくことができます。ただ、慣れない相続手続きは時間がかかるため手間に感じる方も多いかもしれません。
また、「相続人の数が多い・遠方の相続人がいる」というケースでは書類を集めるだけでも多くの時間を費やします。
登記の専門家である司法書士に依頼すれば、費用はかかりますが確実に進めることができます。
☞ 相続による名義変更ではどんな税金が発生する？
相続登記で気になるのは「税金がかかるのでは？」ということでしょう。相続による名義変更でかかるかもしれないのは「相続税」と「登録免許税」です。
◆ 相続税
不動産を相続したら相続税がかかると聞いたことがある方も多いでしょう。ただ、「不動産を相続したこと」と「相続税がかかること」はイコールではありません。
相続する不動産の課税価格から“基礎控除”を引き、それを下回ったときの相続税はかからないのです。
基礎控除の額は法定相続人の人数によって異なりますが「３０００万円＋（６００万円×法定相続人の人数）」です。
たとえば、法定相続人の人数が２人の場合、４２００万円以下なら相続税がかからないことになります。
◆ 登録免許税
登録免許税は、不動産価格に０．４％という税率をかけて算出される税金です。
☞ 相続の名義変更で税金がかかる…！どんな節税方法がある？
親や親族から不動産を相続するなら、少しでも納税額をおさえたいですよね。次に節税の方法をいくつかピックアップしてみました。
◆ 配偶者控除
戸籍上の配偶者であることが前提ですが、「被相続人の配偶者」が使える制度が配偶者控除です。
・１億６０００万円まで
・それを超えたとしても配偶者の法定相続分まで
のどちらかなら、相続税がかからないという制度です。
◆ 小規模宅地等の特例
相続した土地に家が建っている場合、小規模宅地等の特例の制度によって「相続税評価額」をおさえ、課税対象から減額できることができます。
たとえば、被相続人（亡くなった人）が住んでいた敷地を同居していた配偶者や子供などが相続した場合は、相続した土地の面積３３０㎡までについては８０％減額して算出されます。
そのほか、誰かに貸していた土地、事業のために使っていた土地などでも特例を受けられるケースがあります。
細かな要件を満たす必要があるため、詳しい内容については税務署や税理士等の専門家にご相談ください。
◆ 売却する
不動産を相続すると、今後、維持管理するコストがかかります。なかでも持っているだけでかかるのが固定資産税です。
「使い道がない、とりあえず更地のまま所有しよう」というケースでも、立地や広さなどによって固定資産税を払い続けなくてはなりません。売却すれば、今後の固定資産税を払う必要がなくなります。
豊富な自然に囲まれ、環境豊かな物件がたくさんある館山周辺。館山の不動産屋である当社でも、相続した不動産のご活用をしたいというお客様のお話をお聞きすることがあります。
相続で名義変更をした後、「売却したいけれどどれだけの価値か知りたい」という疑問があれば、館山の不動産会社である当社にお気軽にお問い合わせください。
☞ まとめ
不動産を相続しても「何も活用法がない」というときは、名義変更を後回しにしているケースもあるでしょう。ただ、名義変更していなくても、相続人が固定資産税を払わなければいけないうえ、維持管理のコストはかかります。
また、いざ「売りたい」と考えても、亡くなった人のままでは売却ができません。後からだと、手続きが複雑になり、なかなかスムーズに進まないケースも多いです。
館山の不動産会社である当社にも、相続した不動産を売りたいけれど「名義変更をしていない」というお悩みをお聞きすることがあります。前述したように、相続登記をせずに何年も過ぎると相続人が増えて複雑化するケースも多く見られます。
複雑化しないためにも、早めのタイミングでの相続登記をおすすめします！
館山市の不動産会社は南総ユニオン株式会社
