土地購入の注意点は？館山市で失敗しない土地の選び方
【土地購入の注意点は？失敗しない土地の選び方】
家を建てるときのファーストステップとも言える土地選び。誰もが「好条件の土地が欲しい」と思うものの、交通アクセスの良さ、広さ、周辺環境、価格の安さなど、自分の理想にぴったりの思いどおりの土地を選ぶのは難しいですよね。
土地の選び方は難しい点が多く、法規制などを知らずに「大きな失敗をした」という方も少なくありません。そこで大切なのは、事前に注意ポイントをおさえておくことです。
温暖な気候と海や山という自然に触れあえる館山には、魅力的な不動産がたくさんあります。今回は、そんな館山の土地選びで知っておきたい注意点を詳しくお伝えします。
不動産購入をするときは、ぜひご参考ください。
注意ポイント１：そもそも家は建てられる土地なの？
土地として売り出しているからには家が建てられるだろうと思うかもしれません。でも、家を建てるつもりで買った土地でも、場合によっては家を建てられない土地もあるのです。
・接道義務は満たしているか
都市計画区域内で家を建てるには「建築基準法の道路に接すること」が重要な条件です。これを「接道義務」と言います。
詳しく言うと、「建築物に接する道路は幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接すること」と定義されています。
敷地の前面道路が４ｍ以上あり、なおかつ２ｍ以上接していれば、問題なく建物が建てられるでしょう。
私道のケースでも、
・４ｍ以上の道路幅
・端が別の公道につながっている
など細かな条件をクリアできれば、建築自体は可能でしょう。
ただ、建築をするには、原則的に所有者から同意を得なければいけません。
館山の不動産を買うときは、この「接道義務」にも注目して土地を探してみてください。分からない点があれば、お気軽にご相談ください。
・再建築できない土地もある
都市計画区域の区分で再建築ができないこともあります。
都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」に区分けされていますが、その定めがないエリアを「非線引き区域」と言います。
市街化区域は市街化を促進するために、建築に制限がかかっていることが多く、原則的に細かな法令を守る必要があります。
一方、市街化調整区域の場合、「市街化を抑制する」という意味の区域のため、条件をクリアできない限り自由に建築ができません。土地を買った後に家が建てられないなどの失敗も多いです。
また、非線引き区域の場合、建築に関して比較的緩やかです。
地域ごとに建築物に関する条件も異なるので、館山で非線引き区域の土地を選ぶときはぜひご相談ください。
注意ポイント２：土地の地形や周囲との高低差を知る
土地の地形も要チェックです。
一般的に住宅地のイメージと言えば、「四角」ですが、三角や台形のほか、旗竿地など変わった形状をした土地もたくさんあります。土地の評価としては低くなるため、固定資産税などの税負担をおさえることができるメリットもあります。
購入時の土地価格も近隣相場と比べても安くお得感はあるものの、自分がイメージする家が建たない可能性も注意点として頭に入れておきましょう。ただし、アイデア次第で理想に近づけた家もできるものです。ちょっと複雑な形状の土地を活かした設計ができる建築会社に依頼するのもコツです。
また、隣地との高低差についてもしっかりと確認しておきたいポイント。
たとえば、隣の土地と比べて一段下がった土地の場合、排水設備を独自に設けなければ、雨が流れて敷地内に水が溢れてくる可能性もあります。逆に、周囲よりも極端に高く、盛り土された土地の場合は、雨で土砂が流れ出ないために擁壁を設置していることもあります。
現在では、２ｍ以上の擁壁を設けるときに建築基準法により申請が必要とされていますが、古いものは排水機能に不備がある可能性も考えられます。場合によっては、補強工事や新たな設置をしなければなりません。
館山の土地探しで不安な点があるときは、お気軽にご相談ください。
注意ポイント３：建築条件の確認～建ぺい率・容積率って？
よくある失敗事例が「土地の規制によって描いていた理想の間取りができなかった」というものです。
土地選びのとき、まずは気になるのは「面積」でしょう。自分がイメージする建物の大きさに合わせた面積の土地を買えばいいのではないだろうかという気がするかもしれません。
でも、実は、土地ごとに「建物を建てられる面積」は定められていて、それをオーバーした建築はできないのです。つまり、狭い土地を安く買って隣地ぎりぎりまで使ってできるだけ大きな家を建てようと思っても、土地の条件次第では小さい家しか建てられない可能性もあります。
ここで覚えておきたいのが、「建ぺい率・容積率」です。
建ぺい率…土地に対して、建物を建てられる建築面積
容積率…土地に対して、建物の延べ床面積
たとえば、１００㎡の面積に対し、建ぺい率が４０％・容積率が８０％と定められている土地があるとしましょう。
建築面積は４０㎡です。１００㎡のうち、４０㎡の面積だけを使って建物を建てられることになります。
そして延床面積は８０㎡。つまり、１階に４０㎡を建てれば、２階には４０㎡の床面積を確保できることが可能ですが、３階建てにすることはできません。
自分が思い描く間取りや階数があるときは、土地を選ぶときに「建ぺい率・容積率」もしっかり確認しましょう。
注意ポイント４：後からお金がかかる土地もある！
さまざまな事情から、周辺よりも安くてお得な土地もあるでしょう。思わず飛びつきたくなるのですが、「後からお金がたくさんかかった」という失敗例もあります。
たとえば、地盤改良の費用です。
家を建てる前に行った地盤調査により、「地盤が弱い」と判断されれば、災害時に地盤沈下を起こさないための地盤改良工事が必要となります。地盤の強さや弱さは、その土地が持つ経緯によっても異なります。
「これまで家が建っている土地だから大丈夫だろう」と思っていたら、実は地盤改良が必要でお金がかかったというケースもあります。
いびつな形の土地として知られる「旗竿地」も、別途費用がかかる可能性も考えられます。
道路から細長い道路を通じて奥まったところに建物を建てる敷地のため、水道や電気の接続に費用がかかるケースが多いです。敷地内に私設電柱を設置しなければならないこともあります。
まとめ
土地選びは、さまざまな観点から行うことが大事です。建物を建てるにあたって、土地によっては制約が厳し過ぎて理想のイメージが叶わなかったという失敗例もあるので注意が必要です。不動産売買にはクリアしなければならない法令や地域のルールなどがたくさんあります。
不動産情報で気になる土地を見かけたとき、文字や図面、写真で見てもイメージがしづらいことも多いものです。そこで、不動産会社に相談して話を聞いたり、実際に現地を見るのも大切です。
館山エリアにも魅力的な土地がたくさんあります。建物を建てるときは、不動産の専門的な観点からの選び方も重要です。
館山の不動産購入において、地域環境や購入で不安なことがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。
館山市の不動産会社は南総ユニオン株式会社
